居住用財産を譲渡した時に使える特例とは？
どうも、ファイナンシャルプランナーのシャチ公です。日本には、税金や不動産に関してさまざまな特例が用意されています。中でも代表的なものが、居住用財産を譲渡したときの特例です。これらの特例は、自身から確定申告を行うなど知らないままだと損をする可能性があるので、ぜひ覚えておきたいですよね。そこで今回は、居住用財産を譲渡した場合の特例について詳しく解説します。
居住用財産の譲渡とは？
居住用財産というと難しい言葉のような感じがしますが、簡単に言ってしまえば、マイホームのことです。居住用財産の譲渡とは、マイホームを売却することを言います。通常、財産を売却した時、入手した価格よりも高く売れた場合には「所得税」が発生します。しかし、一定の条件を満たせば、この所得税を少なくしてあげるよ！という特例があります。それが、今回紹介する「3,000万円特別控除」「軽減税率の特例」「特定居住用財産の買換えの特例」の３つの特例です。それぞれ詳しく見ていきましょう。
①3,000万円特別控除
居住用財産を譲渡した場合、譲渡所得金額から3,000万円を控除することができる特例です。居住の用に供さなくなった日から３年経過する日の属する年の12月31日までの譲渡が対象となります。3,000万円特別控除の適用要件として、以下の点が挙げられます。
・前年や前々年にこの特例か、特定居住用財産の買換えの特例を受けていないこと
・譲渡者の配偶者や一定の親族への譲渡でないこと
・同時に特定居住用財産の買換えの特例を受けないこと
3,000万円は特別控除は、所有期間に関する要件はありません。ただし、身内への譲渡など、売却益の非課税枠を利用した譲渡への適用は認められていません。また、後に紹介する「特定居住用財産の買換えの特例」との併用はできません。もし、3,000万円特別控除の適用を選択した場合、仮にそれで課税所得がゼロになった場合でも、確定申告は必要となるので注意が必要です。
②軽減税率の特例
同じく居住用財産を譲渡した場合で、所有期間が10年超である場合には、軽減税率が適用されます。具体的には、以下のようなルールが定められています。
・課税所得金額6,000万円以下の部分：所得税10％、住民税4％
・課税所得金額6,000万円超の部分：所得税15％、住民税5％
つまり、10年を超える保有をしていた居住用財産の譲渡においては、課税所得が6,000万円以下の部分において軽減税率が適用される訳です。なお、この特例は、先ほど紹介した3,000万円特別控除と併用することが可能です。ただしこちらも、特定居住用財産の買換えの特例との併用はできず、譲渡者が身内である場合には適用から除外されます。
③特定居住用財産の買換えの特例
所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡し、一定期間内に別の家屋や資産を取得した場合に、買換え金額の方が大きい場合には譲渡が無かったものとされ、買換え金額の方が小さい場合には買換え金額分以外についてのみ譲渡があったものとして税金の計算をする特例です。この特例で注意したいのが、将来さらに売却する時まで繰り延べられるという点です。つまり、この特例を使ったときには税金がかからなかったとしても、将来さらに売却した時に忘れていた分が大きな負担となる可能性があります。なお、特定居住用財産の買換えの特例には、以下のような要件があります。
・買換え資産の土地の面積が500㎡以下、建物の床面積が50㎡以上あること
・譲渡資産の価格が１億円以下であること
・同時に3,000万円特別控除と軽減税率の特例を受けないこと
特定居住用財産の買換えの特例を適用すると、3,000万円特別控除や軽減税率の特例を併用することができません。どちらの方が得になるのか検討したうえで、どの特例を利用するか選択するようにしましょう。
以上、居住用財産を譲渡した時の３つの特例について紹介しました。マイホームを売却したときに、買った価格よりも高く売れるケースでぜひ利用したい特例なので、覚えておいて損はありません。当ブログでは、他にも不動産に関するネタやお金にまつわる記事などを多くアップしています。ぜひ合わせてご覧になっていってくださいね！