不動産関係で耳にする「瑕疵」について解説します。
どうも、ファイナンシャルプランナーのシャチ公です。不動産関連の言葉でよく耳にする「瑕疵」。新築でマイホームを手にした人や、宅建やFPの勉強を始めたばかりの人は、見たことがある人もいるでしょう。でもこの「瑕疵」って一体何のことなのでしょうか？読み方は？ そこで今回は、今さら聞けない「瑕疵」について、その意味について詳しく解説します。
隠れた瑕疵とは
瑕疵（かし）とは、売買の目的物（不動産取引において建物など）に重大な欠陥や不具合があることを指します。具体的に言うと、雨漏りや土壌汚染など、建物が建物として成り立たなくなってしまう大きな事象が該当します。そして「隠れた瑕疵」とは、売買契約時に、売主も買主も発見不可能で、気付かなかったことに落ち度がなかった欠陥や不具合のことを言います。
よくあるのが、新築でマイホームを買って、引渡しの時には気付かなかったけれど、過ごして行く内に雨漏りやシロアリの事象を発見したケースです。このようなケースは、売主にも悪意がないため、「隠れた瑕疵」や「隠れたる瑕疵」という言い方をします。しかし、どちらにも悪意がなく仕方なかったケースであっても、多額のお金を払った買主側としてはやるせない気持ちになりますよね。そこで、一定期間に限り、瑕疵担保責任というものがあります。
瑕疵担保責任とは
隠れた瑕疵が、家を引き渡してから後に発見された場合、売主はそれが仮に無過失であっても、責任を負うことになります。これを無過失責任と言い、仮に、売主に落ち度がなく仕方のないケースであったとしても、売主は買主に対して、一定期間その責任を負うことになります。売買の目的物に瑕疵があったために目的が達成できない時、買主は契約解除ができるとともに、売主に対して損害賠償請求をすることができます。
なお、瑕疵担保責任は無効とする特約を結ぶことが可能です。ただし、宅建業法では買主が一般消費者のような詳しくない人である場合には、民法よりも買主の不利になる特約はしてはいけない、とされています。また、売主が瑕疵を事前に知っていた場合や、買主の予想を上回る瑕疵が発見された場合などでは、特約が無効となることもあります。不動産を購入する前に、必ず瑕疵担保責任の範囲や免責事項、特約などを確認するようにしましょう。
瑕疵が見つかったらどうなる？
新築の場合で、もし自身が住んでから、建物の欠陥や不具合を発見した場合、まずはハウスメーカーなどの売主に問い合わせましょう。売買契約時に結んだルールに従って、対応してくれます。しかし、建築から少し日が経って瑕疵が発見された場合など、ハウスメーカーがすでに倒産しているケースもあるでしょう。その場合には、瑕疵保険会社に連絡を入れましょう。通常、建築業者などは、瑕疵が発見された時の資力を確保するために、「保険への加入」か「保証金の供託」が法律で義務付けられています。業者が個別で行っていたアフターサービスなどは受けられなくなるものの、欠陥や不具合を治すためのお金が保険会社からもらえる可能性があります。こちらも売買契約の際にルールをよく確認しておき、保険証などをもらっておくようにしましょう。
法令による瑕疵担保責任に関する規定
瑕疵担保責任については、法令によって細かくルールが定められています。
・民法：買主が瑕疵を発見した時から１年間
・宅建業法：民法より不利な特約は無効、引渡しから２年以上の特約は有効
・品確法：新築の基本構造部分については、引渡しの時から10年間
以上をザックリまとめると、新築物件を購入した場合の瑕疵担保責任は、「引渡しの時から10年以内で、かつ買主が瑕疵を発見した時から1年以内」に請求できるということになります。
以上、不動産用語でよく耳にする「瑕疵」について詳しく紹介しました。瑕疵のルールについては、多額のお金を支払う買主を手厚く保護する制度です。民法よりも不利になる特約はだめですが、悪質な不動産を掴まないためにも、事前に契約書の内容などはきちんと確認しておくのが望ましいですね。当ブログでは、他にも不動産やお金にまつわる記事を多くアップしています。ぜひ、合わせて参考にしてみてくださいね！
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