セットバックとは? 建築基準法における道路の制限

建築基準法における「セットバック」について解説します。

どうも、ファイナンシャルプランナーのシャチ公です。私がマイホームを建てた時、家の前の道路が狭かったために「セットバック」という後退部分がありました。住宅が乱立しているような狭い地域では、セットバックがあることも珍しくありません。でも一体、セットバックとは何でしょうか。そこで今回は、セットバックに関する解説と注意点について詳しく紹介します。また、道路に関する規制についても合わせて紹介します。

 

セットバックとは?

セットバックとは、不動産用語で、幅員4メートル未満の道路(2項道路)に接している土地は、道路の中心線から水平距離2メートルの位置を道路境界線とみなすことを言います。防災などの面で、充分な道路を確保しようという目的もあります。これにより、自分の土地であってもセットバック部分については建築物を建てることができません。建築基準法上は、敷地として扱われないためです。

たとえば、幅員3メートルの道路があったとすると、中心線から2メートルが道路空間として確保されるため、その道路に面した土地は道路から0.5メートルがセットバック部分ということになります。なお、対面が崖などで建物や土地が無い場合には、道路の端から4メートル確保する必要があります。この部分は敷地として扱われず、建物を建てることができません。

 

セットバックの注意点

セットバックを理解するうえで、注意しておきたいのが以下の点です。

・セットバック部分は建物だけでなく、塀や壁も建てることができない

セットバックは、防災の関係などで4メートルの道路を確保するためのルールです。したがって、セットバック部分は、建物はもちろん、塀や壁などの建築物も建てることができません。自分の土地でありながら、公道と同じく自由に活用することができないので注意が必要です。

・容積率や建蔽率の計算の際には、敷地面積から除外される

セットバック部分は建築基準法上、敷地として扱われないため、建蔽率や容積率の計算において、敷地面積には算入しません。セットバック部分を除いた土地の面積に対して、建蔽率や容積率を計算する必要があります。もし100㎡の土地を所有していたとしても、セットバック部分が10㎡あったとしたら、容積率や建蔽率の計算に使う敷地面積は90㎡ということになります。

・売買の際は価値無しと判断されることが多い

セットバック部分については、建物を建てることが難しいため、土地としての価値は無いものと判断されることも多いです。セットバックを有する土地を売買する際には、このセットバック部分の価値は無いものとして評価されることも少なくありません。

 

 

建築基準法の道路関係の制限

セットバック以外にも建築基準法には道路関係の制限があります。不動産を理解するうえで、特に押さえておきたいポイントを大きく3つ紹介します。

・建築基準法における道路

建築基準法上の道路は、原則として、幅員4メートル以上の道路法による道路(国道や都道府県道、市道など)・都市計画法等による道路、一定の指導等を言います。例外として、幅員4メートル未満の特定行政庁の指定を受けた一定のものも該当し、これを2項道路またはみなし道路と言います。

・接道義務

都市計画区域や準都市計画区域内の建築物の敷地については、原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければならない、としています。これを接道義務と言い、この要件を満たしていない土地には建築物を建築できません。

・道路斜線制限

道路斜線制限とは、建築物の高さに関する制限の一つで、道路に面する高さを制限するものです。道路のすぐ近くに高い建物を建ててしまうと様々な弊害が出ます。そのため道路への採光や通風を確保する目的で設定されており、用途地域や容積率の制限によって細かく定められています。

 

以上、セットバックや不動産における道路に関する用語を説明しました。土地や建物を売買する際に、損をしないためにも必須の知識となりますので、ぜひ覚えておきましょう。当ブログでは、他にも不動産に関する記事やお金に関する記事を多くアップしています。合わせてご覧になっていってくださいね!

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