住宅ローンの審査で見られるポイントと対策法について紹介します。
どうも、シャチ公です。最近は、住宅ローンの金利が低くなっており、マイホームの購入を検討している人も多いでしょう。でも、マイホームを購入するために住宅ローンを使いたいとき、審査が通るかどうか不安な人って結構多いですよね？ かくいう私も、住宅ローンの審査が下りるかどうかの待機期間はとても不安でいっぱいでした。そこで今回は、住宅ローンの審査項目と、審査が通るか怪しいときの対策法について紹介します。
住宅ローンの審査とは？
住宅ローンの審査とは、民間の銀行が「お金を貸しても大丈夫かどうか」について様々なポイントをチェックすることです。銀行側からすれば、返済能力のない人に貸しても貸し倒れの危険性があるわけで、きちんと返済してくれる人に貸したいわけです。そのために、いくつかの観点から審査を行うのです。住宅ローンの審査には、仮審査といわれる事前審査と本審査の二段階ありますが、どちらもクリアして初めてお金を借りることができます。クレジットカードの利用状況など身近なことが原因でローンを組めないなんてこともあるので、住宅ローンの審査項目を事前に理解しておきましょう。
住宅ローンの審査項目例
・勤務先／勤続年数
勤務先や職種は、返済能力を見るための一つの重大なチェックポイントです。一般的に、中小企業に勤めているよりも、大企業に勤めている方が収入が安定しているため、審査に通りやすいと言われています。また、専門職や公務員なども安定していると見なされ、評価が高いです。勤務先の名前がそのままその人の信頼度にも影響すると言われているほどで、勤務先はとても重要なのです。そのため、自営業や派遣社員、独身女性などはローンを借りにくいのが現実です。また、勤続年数は３年以上が基本となっており、転職したばっかりや過去３年間の勤務実績がない場合には審査が厳しくなります。
・年収／年収負担率
勤務先と同じくらい重要なのが、やはり年収の額です。最低でも、前年度の年収が300万円以上あるのが望ましく、当然ながら年収が高いほど審査は通りやすくなります。というのも、年収はそのまま年収負担率に影響してくるためです。年収負担率とは、年収に対してローンの返済額がどれだけの割合を占めるかというものです。一般的に、この年収負担率が35％までしか借りられないといわれています。たとえば、年収が500万円であれば、その35％である175万円までの年間返済額になるローンしか借りることができない計算です。ギリギリだと審査が厳しいので、借入金額を下げたり、借入期間を増やしたりすることでなるべく年収負担率を下げるのが理想的といえます。
・信用情報
信用情報とは、主にクレジットカードや自動車のローンなどの借入金額や支払い状況のことです。カードローンを使用しているとイメージは良くありませんが、返済義務のあるものを滞納していた場合などは住宅ローンを借りるのがほぼ困難になります。そういった金銭の貸し借りや滞納の有無に関する情報は、機関をまたいで共有されているので、隠しても銀行側で調査できるのです。これらをチェックし、お金を貸しても返済できる能力があるか、お金を貸すに足る人物であるか、などを確認します。
・健康状態
年収や信用情報はクリアしても、健康面で審査が下りないケースも珍しくありません。一般に、民間の住宅ローンを組む場合、団体信用生命保険に加入することが条件となっています。団体信用生命保険は団信とも言われ、仮に住宅ローンを借りた本人が死亡するなどした場合に、その後の住宅ローンの返済が免除される保険です。この団体信用生命保険に加入するためには、健康状態に問題がない必要があります。健康状態に問題がある場合には、団体信用生命保険に加入することができず、民間のローンは借りることができない場合もあります。なお、フラット３５では団体信用生命保険が任意加入となっているので、健康状態が不安な場合にはフラット３５を選択するのも一つの手といえます。
・借入額／物件評価額
住宅ローンは基本的に、物件評価額（もしくは売買価格）の90％までを借りることができます。そのほかの分は、自己資金で補うのが普通です。物件評価額が、年収に対してあまりにも高すぎたり、借入金が物件評価額の100％となっているような場合には、審査が厳しくなります。住宅ローンの審査に落ちないために、なるべく多くの自己資金を確保するようにして、借入金額を下げるのが理想的です。
審査が通るか不安な時の解決法
借入金を減らす
借入金が多ければ多いほど、住宅ローンの審査は通りにくくなります。返済額が年収の35％までしか借りることができないため、借入金を減らせばそのラインをクリアできる可能性も高まります。また、35％まで借りられるとはいっても、将来的にどんな出費があるか分からないので、なるべく借入金を抑えられるようにするのがベターです。どうしても借入金を減らせない場合には、借入期間を延ばすなどして対策することもできます。
ほかにローンがあれば清算する
住宅ローンの審査では、ほかにも借入金がないかどうかをチェックされます。よくあるのが、教育ローンや車のローンです。このような借入金がある場合、それらを収入から差し引いた額の35％以下がラインになります。住宅ローンを借り入れる際には、できるだけほかのローンを完済しておくなど清算するのが理想的です。
フラット３５で審査を受ける
民間のローンとフラット３５の違いとして、まず挙げられるのが金利の違いです。民間ローンは、変動金利や当初固定金利など選択できますが、フラット３５は固定金利だけになっています。また、フラット３５は団体信用生命保険（団信）の加入が任意となっていて、ケースによっては金利もお得になる可能性があります。フラット３５は国の機関が運営主体で利益を追求しているわけではないため、審査が通りやすいという側面を持ちます。民間で難しければ、フラット３５で借り入れを行うのも一つの手といえます。
借入金の目安とは
マイホームを購入する時、目安とされるのが「購入価格は年収の６倍まで」、「返済額は年収の30％まで」といわれています。住宅ローンの返済というのは、日々の生活の負担になるものです。この負担が一定割合を超えると、生活を圧迫してしまいます。万が一のときにも何とかできるように、余裕を持った返済額にとどめるのが理想といえます。マイホームの値段が、年収の６倍を超えている場合には、なるべく頭金を入れるなど対策を練りましょう。今は、住宅ローンの金利も低くなっており、マイホームを買うのには良いタイミングですが、自己資金を充分に貯めてから検討するのも賢いマイホームの買い方といえるでしょう。