不動産を共有名義にするメリットとデメリットを紹介します。
どうも、ファイナンシャルプランナーのシャチ公です。マイホームを購入する時に、夫婦や親子で共有名義にするケースや、相続によって兄弟で不動産を手にするケースなど、共有名義の不動産を持つことになる人も意外と少なくありません。一見すると、平等で円満な手法のように思えますが、当然にメリットとデメリットが存在します。そこで今回は、ぜひとも事前に押さえておきたい、不動産を共有名義にするメリットとデメリットを詳しく解説します。
共有名義とは？
共有名義とは、一つの不動産に対して複数の所有者が存在することを言います。夫婦で新築を購入する場合に二人の共有名義にしたり、相続によって三人兄弟が共有で保有することになったりなど、様々な事情で不動産を共有名義にすることがあります。1/2ずつや1/3ずつ分けるのが明瞭ですが、お金を出した割合や遺産分割割合などで、不動産の持分を決定することになっています。共有名義には、一人で不動産を所有する単独名義と違って、様々なメリット・デメリットがあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。
不動産を共有名義にするメリット
不動産を共有名義にするメリットとして、以下の点が挙げられます。
・公平な選択肢として使える
不動産を共有名義にする手法は、公平な選択肢としてよく用いられます。夫婦で同じくらいの収入を得ていて、しっかりと半分ずつの名義で所有したいケースや、相続トラブルを回避するために平等に所有するケースなどが挙げられます。
・住宅ローン減税を全員が受けられる
マイホームを購入すると、原則として10年間に渡って、いわゆる住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）と呼ばれる税額控除を受けられます。納めるべき所得税を直接減らす効果があるのでかなりお得な制度で、新築の場合は毎年最大40万円を控除することができます。1人だとここまで大きな税額控除を持て余してしまうこともありますが、共有名義だとこれを持分に応じて各人が受けることができます。
・売却時の特例を全員が受けられる
不動産を売却することになった時、売却金額から取得費などを差し引いて利益が出ていると税金が課されます。この課税を軽減する方法として、3,000万円が譲渡所得から控除される特例（3,000万円特別控除）があります。課税価格となる譲渡所得を引き下げる効果があるので、節税につながります。単独名義だと当然、3,000万円の控除ですが、共有名義なら共有者がそれぞれ3,000万円の特別控除を受けることができます。たとえば夫婦で共有名義なら、併せて6,000万円が控除されることになり、かなりお得になるといえます。
不動産を共有名義にするデメリット
不動産を共有名義にするデメリットとしては、以下の点が挙げられます。
・贈与税がかかるケースがある
特に夫婦や親子で共有名義にする際に注意したいのが、贈与税がかかってしまう危険がある点です。夫婦間で明らかな所得格差があるにもかかわらず、持ち分を1/2ずつで取得してしまうと、片方から片方への贈与があったと見なされる可能性があります。また、ローンが残っている場合で、将来的に片方が支払えない状況になってしまい、片方が全額を支払っている場合も贈与があったとみなされ、贈与税がかかる可能性があります。
・売却時には全員の同意が必要となる
共有名義の不動産について、よく問題になるのが売却する時の判断です。自分ひとりの不動産であれば、売却をいつでも判断することができますが、共有名義だと全員の同意が必要になります。お金が必要になって売りたかったり、今後の地価の低下を予測して今売るべきと考えていたりしても、他の所有者に納得してもらえなければすぐに判断することはできません。
・離婚や相続で複雑化する可能性がある
夫婦で購入したマイホームを、離婚を理由に財産分与する場合、手間がかかります。どちらが住み続けるかなどで揉めるケースもありますし、名義変更には二人の同意が必要です。また、不動産の共有名義者が亡くなった場合も面倒になることがあります。亡くなると当然、相続が発生します。これによって自分の共有持分が侵害されることはありませんが、相続した人と相性が悪かったり、子供が複数人いて共有名義者が増えたりするケースもあります。
・家賃収入の確定申告は全員が行う必要がある
相続などで賃貸用マンションを共有名義にした場合、家賃収入は持分に応じて得ることになります。火災保険料や固定資産税などかかってくるコストも持ち分に応じて負担することになります。家賃収入が一定額以上ある場合、確定申告が必要です。誰か一人が代表して確定申告をすることはできないので、所有者の全員がそれぞれ行う必要があります。
以上、不動産を共有名義にするメリットとデメリットについて詳しく解説しました。配偶者とマイホームを購入するケースや、相続で不動産を受けたケースなど、不動産を共有名義にするにあたっては、こうしたメリットとデメリットをよく検討しましょう。当ブログでは、他にもお金にまつわる記事を多くアップしています。ぜひ併せてご覧になっていってくださいね！
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