３階建てや外階段をあきらめた理由について紹介します。
どうも、ファイナンシャルプランナーのシャチ公です。私は先日、父親と一緒に二世帯住宅を建てたわけなのですが、今回はその時に直面した「３階建て」と「外階段」の問題について紹介したいと思います。これから家を建てる人の参考にしてもらえたらと思います。
買った土地では３階建ては建てられなかった
どの土地を買っても、好きな建物が建てられる！と思っている方がいるとすれば、それは間違いです。土地には「建蔽率」と「容積率」というものが決まっていて、「この土地では２階建てまでしか建てられません」とか「この土地の面積に対して半分までしか建物を建ててはいけません」とか、細かいルールがあるのです。私も当初は、３階建てのアパートを建てて、空いた部屋を誰かに貸し出せば家賃収入が入るぞ！と意気込んでいましたが、地元で３階建てを建てられる区域がなかったために断念しました。とりあえず、家を建てる際に重要となる「建蔽率」と「容積率」について解説したいと思います。
建蔽率とは？
建蔽率とは、土地の面積に対する建築面積の割合のことです。簡単に言えば、上から見た時にこの土地に対してどれくらいの割合まで家を建てて良いですよ、という基準です。「建蔽率50％」なら、土地の面積に対して半分まで建築して良いという意味合いになります。
容積率とは？
容積率とは、土地の面積に対する延床面積の割合のことです。簡単に言えば、トータルの面積が都に対してどれくらいの割合までならOKですよ、という基準です。延床面積とは、各階の面積をすべて合計したもので、たとえば建蔽率が50％の住宅（つまり１階で50％）を建てるとき、容積率が150％であるとすると、３階まで建てることができます。
建蔽率や容積率という基準は、地域によって大きく異なります。たとえば、一戸建ての多い地域ではマンションを建てられるような容積率が定められていないことが多いです。私の買った土地も、「建蔽率70％」「容積率150％」というところでした。土地に対してめいっぱい建築すると70％で、２階建てにすると140％という感じですね。一応、建蔽率を50％に抑えれば、３階建てにしても容積率150％に抑えられなくもないですが、もともと狭い土地ですので、２階建てにすることを決めました。建蔽率や容積率は、土地を購入する時には必ず記載があると思うので、希望する建物が建てられる区域なのかどうかを予め確認しておくと良いでしょう。
居住用が半分以下だと住宅ローンを借りられない
３階建てを建てられる区域が少ないことと同時に、もう１つ３階建てを断念した理由があります。それは、「住宅ローンを借りる場合には、居住用が半分以上なければならない」という点です。新たに建てる家が、半分以上を店舗にしたり、誰かに貸したりするとなると、それは「住宅」といえず、「店舗」や「不動産事業（不動産投資）」に分類されてしまうため、住宅ローンが使えなくなるというのです。住宅ローンを使えないと、事業用ローンを使う必要が出てきます。事業用ローンは、住宅ローンに対して金利が高めに設定されていたり、返済期間が短かったりとデメリットが多いのです。そういうことで、私たちは３階建てにして誰かに貸すという案を断念し、二世帯住宅の一戸建てを建てることを決めました。
外階段は建築業者に却下された
二世帯住宅にしたいということでしたが、私の方では店舗も行いたいと当初は考えていたので、１階に店舗兼住宅、２階に親の住宅、という形を考えていました。そして、内階段ではなく、外階段を設置したいと思っていました。ところが、建築業者に相談したところ、外階段は難しく、内階段にした方が良いと提案されました。どうやら外階段だと、「コストがかかる」「上下の住宅が別のもの見なされ、住宅ローンが下りない可能性がある」などの理由から、オススメできないというのです。私たちが家を建てる際に最も気にしていたのが、ローンが下りるのかどうかと、コストをなるべく下げたいということでしたので、やむなく内階段にすることにしました。
当然ですが、外階段の全てが却下されるわけではありません。業者によってはＯＫしてくれるところもありますし、二世帯住宅の場合に外階段にすることはメリットの多い選択でもあります。これから家を建てる方は、ぜひ建築業者に相談してみてくださいね。
以上、私が家を建てるときに直面した、３階建てと外階段の問題について紹介しました。これから家を建てるなど、同じような境遇の人も少なからずいらっしゃると思うので、参考になれば嬉しいです。また、当ブログでは「新築日記」として、私が家を建てるときに直面したさまざまな問題や出来事について記事にしていますので、合わせてご覧になってみてくださいね。