固定資産税評価額と実勢価格の違いについてです。
どうも、ファイナンシャルプランナーのシャチ公です。私がマイホームを購入した時のことを書き綴る「新築日記」、今回は固定資産税評価額と実際の売買価格の違いについて紹介したいと思います。
初めての固定資産税の通知でビックリ
2018年にマイホーム用の土地を購入した私のところに、2019年の春ごろ、初めての固定資産税の通知が来ました。1月1日時点では建物を建てておらず、土地だけだったので固定資産税が高かったことについては過去の記事で書きましたが、それと同時に「固定資産税評価額」の欄を見てビックリしました。購入した時の価格を、だいぶ下回っていたからです。同じ体験をしたという人も多いのではないでしょうか。
ちなみに、ズバリ公表しますが、私が購入した土地は「3300万円」でした。それに対して、固定資産税評価額はおよそ「1000万円」です。これを見た親が、「え、ぼったくられたのかも！」と慌てていました。もし固定資産税評価額が実際に売買した価格と同じくらいだったら、税金がとんでもないことになるのでまぁいいだろ、と思いつつも、私も内心は、じゃあ実際に売却するとなったらいくらで売れるんだろう、と気になりました。そこで、よく調べたところ、固定資産税評価額と実際の売買価格には大きなブレがあるようです。
固定資産税評価額とは？
固定資産税評価額とは、固定資産税の税額を決めるときの基準となる不動産の価格のことです。これが高いと税金も高く徴収されるわけですね。固定資産税評価額は、固定資産税の徴収の通知に記載されているので確認することが可能です。なお、固定資産税評価額は、公示価格と呼ばれる国が発表している公的な価格の70％に設定されています。つまり、固定資産税評価額は実際に取引される価格ではない、ということになります。
ちなみに不動産に関する価格には、他にも「公示価格」や「相続税評価額（相続税路線価）」と呼ばれるものがあります。公示価格とは、公示地価とも言われるもので、不動産鑑定士が調べ国が決定している価格のことで、不動産価格の公的な指標の一つです。一方、相続税評価額は、不動産所有者の死亡などにより相続が発生した際に、相続税を決める際の参考となる価格のことです。相続税評価額は、一般に公示価格の80％程度に設定されることが多いです。
評価額と実際の売買価格の違いは？
さて、不動産を所有する人にとって気になるのが、評価額と実際の売買価格（実勢価格）との違いですよね。実際に売却したら、どれくらいの金額になるのだろう、と気にしている人も多いかと思います。自分の地域の取引価格がどれくらいなのかということについては、国土交通省のHPなどでも公表されているものもあるので、参考にすると良いかと思います。
結論から言うと、実勢価格よりも評価額の方がかなり低く設定されることが一般的です。相続税評価額や固定資産税評価額は、いずれも課税する時の基準となる価格なわけですから、低い方が嬉しいものですよね。逆に、実際に売買するとなった時の価格は高い方が嬉しいです。すでに説明した通り、固定資産税評価額というのは公示価格の70％程度で設定されます。公示価格がそのまま売買価格というわけではありませんが、一つの指標として考えることができるでしょう。
また、公示価格は実勢価格に遅れてしまう点にも注意が必要です。公示価格は毎年、不動産鑑定士が調査を行っていますが、土地や周辺環境などの状況は刻一刻と変化するため、どうしても公示価格は遅れを取ります。それゆえ、公示価格と実勢価格は実際には大きく乖離することが多いといえます。また、土地や建物はいくらで売買しても特に規定がありませんから、周辺環境や災害などによっても大きく左右します。実勢価格の方が、公示価格よりも高くなることが多いのが実情ですが、どれくらいの差があるかについてはケースによって様々なので、一概には言えないようです。
以上、私の体験談をもとに、固定資産税評価額と実勢価格の違いについて紹介しました。それぞれの金額には大きな差があることは間違いありませんが、実際にどれくらいの差があるかはケースによって様々です。いずれにしても、固定資産税の通知で「実際に取引した金額と違う！」と慌てないように注意しましょう。当ブログでは、他にも不動産やお金にまつわる記事をあげています。同じく私のマイホーム購入の体験談をあげた「新築日記」もありますので、時間の許す限りどうぞご覧になっていってくださいね！
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